Masz nieruchomość, której nie możesz ruszyć?

Jak to zwykle wygląda

Rodzice umierają, ale spadek nigdy nie został formalnie podzielony. W księdze wieczystej widnieją troje rodzeństwa po 1/3, albo — gorzej — sami rodzice, bo nikt nie założył sprawy o stwierdzenie nabycia spadku. Jedno z rodzeństwa mieszka, drugie chce sprzedać, trzecie się nie odzywa. Z każdym rokiem narasta poczucie, że to się już nigdy nie skończy.

Co konkretnie sprawdzam

• kompletność postępowań spadkowych (czy zamknięte, czy są akty poświadczenia dziedziczenia, postanowienia sądu),
• aktualny stan KW i jego zgodność z rzeczywistością,
• kto, gdzie i z jakim udziałem — w tym ustalenie spadkobierców niedostępnych pod znanymi adresami,
• możliwe ścieżki: zniesienie współwłasności, dział spadku, sprzedaż udziału, spłata,
• realne koszty i ryzyka każdego wariantu — z oszacowaniem, ile potrwa.

Jak to zwykle wygląda

Sąsiad od dwudziestu lat trzyma kawałek Twojej łąki za swoim ogrodzeniem. Albo Skarb Państwa twierdzi, że od lat sześćdziesiątych „użytkował" pas Twojej ziemi pod drogę i nigdy nie zapłacił odszkodowania. Pismo z sądu trafia do Ciebie z terminem na odpowiedź — 14 albo 30 dni — i nagle okazuje się, że trzeba bronić własności, której istnienia nikt nie kwestionował.

Co konkretnie robię

• analizuję wniosek przeciwnika — szukam słabych punktów w dowodach posiadania samoistnego,
• kompletuję dokumentację historyczną nieruchomości: stare KW, akty notarialne, dokumenty z archiwów państwowych (w tym z okresu przedwojennego),
• szukam dowodów, które przerywają bieg zasiedzenia: opłaty, zgody, korespondencja, świadkowie,
• sprawdzam, czy charakter posiadania był rzeczywiście samoistny, czy zależny — co ma kluczowe znaczenie,
• przygotowuję materiał, który Twoja kancelaria wykorzysta w odpowiedzi na wniosek lub w zarzutach.

Jak to zwykle wygląda

W dziale IV KW wisi hipoteka na 10 zł, ustanowiona w 1962 roku. W dziale III stary ciężar realny wyrażony w kwintalach żyta. Wierzyciel: bank, który dawno nie istnieje, albo Skarb Państwa. Kupujący wystraszył się i wycofał. Bank odmawia kredytu, dopóki KW nie będzie czysta. Sprawa stoi.

Co konkretnie sprawdzam

• charakter każdego wpisu — czy faktycznie blokuje sprzedaż, czy jest tylko historyczny,
• kto jest następcą prawnym wierzyciela: bank, jego sukcesor, Skarb Państwa, gmina,
• czy roszczenie wygasło z mocy prawa (przedawnienie, zaspokojenie) i czy da się to wykazać,
• jaką ścieżką iść: zgoda wierzyciela, postanowienie sądu, postępowanie o uzgodnienie treści KW,
• jakie dokumenty są potrzebne — i skąd je pozyskać (archiwa, sukcesorzy, instytucje).

Jak to zwykle wygląda

Działka leżała spokojnie w zasobie rodzinnym albo została kupiona pod budowę. Plan inwestycyjny był prosty: postawić dom, ewentualnie podzielić i sprzedać część. A potem gmina uchwala nowy plan ogólny — i okazuje się, że Twoja działka znalazła się poza obszarem przewidzianym pod zabudowę. Sąsiad pięćdziesiąt metrów dalej trafił do strefy zabudowywalnej, Ty nie. Wartość gruntu spada, dalsze plany się rozsypują, a Ty dowiadujesz się o tym przy okazji rozmowy z geodetą albo notariuszem.

Co konkretnie sprawdzam

• status działki w nowym planie ogólnym i w studium uwarunkowań — co dokładnie zmieniła reforma w Twoim przypadku,
• czy istnieje podstawa do złożenia wniosku o zmianę planu lub uwzględnienie działki w obszarze zabudowy,
• czy w grę wchodzi roszczenie odszkodowawcze za obniżenie wartości nieruchomości w wyniku zmiany planu,
• jakie ścieżki alternatywne są realne — podział, scalenie, zmiana przeznaczenia, sprzedaż w nowej konfiguracji,
• kontekst sąsiedztwa i historię planistyczną — czy decyzje wobec Twojej działki są spójne z resztą terenu.

Co konkretnie zrobiłem

• z ramienia firmy inwestycyjnej przeprowadziłem negocjacje z bankiem w sprawie odkupienia wierzytelności objętej egzekucją oraz z właścicielem — co umożliwiło sfinalizowanie pierwszego zakupu. Właściciel pozostał w tak dobrych relacjach, że przez wiele lat po transakcji wysyłał życzenia świąteczne,
• w kolejnych latach odnalazłem kilkudziesięciu współwłaścicieli sąsiednich działek w kraju i za granicą — i prowadziłem z nimi negocjacje aż do sukcesywnych transakcji,
• w toku postępowania o służebność drogi koniecznej, prowadzonego przez prawnika firmy, wypracowaliśmy procedurę zabezpieczania kilkudziesięciu doręczeń — kilka dni przed każdym terminem prawnik sprawdzał w sądzie kompletność zwrotek, a ja telefonicznie potwierdzałem obecność konkretnych uczestników, tak by sprawa nie spadła z wokandy. Służebność została ustanowiona prawomocnie,
• w jednej z KW nieruchomości znalazłem błąd Państwowego Biura Notarialnego z lat 90.: po analizie kilkudziesięciu ksiąg gruntowych i odłączonych ustaliłem mechanizm błędu powierzchni, którego wcześniej nikt nie potrafił dociec. Komplet dokumentacji z mapą poprawnego i błędnego ciągu czynności przekazałem prawnikowi, który złożył wniosek o uzgodnienie treści księgi. Sąd przychylił się do wniosku,
• w innej nieruchomości — po migracji księgi papierowej do elektronicznej — przeniesione zostało wcześniej wykreślone dożywocie. Przeszukując księgi sąsiednie znalazłem dokument, na podstawie którego wpis został prawidłowo wykreślony w księdze papierowej. Kancelaria otrzymała konkretne położenie dokumentu — wniosek zakończył się usunięciem błędnego wpisu,
• oczyściłem komplet ksiąg z przedwojennych wpisów dożywocia i służebności — kwerendy w Archiwum Państwowym w Gdyni, w tym w okresie pandemii. Pozyskane akty notarialne umożliwiły wykreślenia,
• z ramienia firmy inwestycyjnej przeprowadziłem proces odrolnienia: ustaliłem najkrótszą ścieżkę proceduralną w Urzędzie Miasta, zleciłem analizę gleboznawczą określającą pochodzenie gleby (mineralne/organiczne), uzyskaliśmy zaświadczenia o wyłączeniu z produkcji rolnej. W porozumieniu z geodetą doprowadziliśmy do zmian w zasobie geodezyjnym,
• zorganizowałem procedurę inwentaryzacji dendrologicznej w realnym terminie i za rozsądną stawkę — gdy inne firmy odsyłały z odległymi terminami albo wyceną „z kosmosu".

Co konkretnie zrobiłem

• ustaliłem spadkobierców właścicieli nieruchomości, dotarłem do jednego z nich i podjąłem z nim współpracę. Klient nie miał wcześniej przeprowadzonego postępowania spadkowego po rodzicach, zostało ono przeprowadzone. Rodzina wystąpiła do sądu o postępowanie po właścicielach nieruchomości, w toku postępowania ujawnił się testament. Pozostałym członkom rodziny przysługiwał zachowek,
• dysponując pełnomocnictwem klienta cyklicznie monitorowałem treść księgi wieczystej. Gdy zauważyłem zmniejszenie powierzchni nieruchomości, ustaliłem w wydziale ksiąg wieczystych, że Starostwo w Wejherowie złożyło wniosek o wykreślenie — mechanizm: po zmianie granic administracyjnych Gdyni i Wejherowa starostwo wejherowskie nie miało już działki w zasobie i ją „uporządkowało". Na spotkaniu z naczelniczką wydziału geodezji wyjaśniłem mechanizm sprawy i przedstawiłem dokumentację z wcześniejszych ksiąg potwierdzającą rzeczywisty stan. Stan pierwotny został przywrócony,
• po uprawomocnieniu się postanowienia spadkowego po właścicielach nieruchomości współpracująca kancelaria prawna podjęła z pełnomocnikiem drugiej strony negocjacje w sprawie spłaty zachowku. Wynegocjowana kwota została wypłacona. Na życzenie klienta przygotowałem deklarację podatkową z tego tytułu,
• gdy jeden z braci-spadkobierców zmarł nagle, a jeden z pozostałych mieszkający na stałe za granicą był w Polsce tylko na czas pogrzebu — z zaprzyjaźnioną kancelarią notarialną zorganizowałem akt poświadczenia dziedziczenia w 4 dni, zanim spadkobierca wrócił za granicę. Od popołudnia w czwartek do podpisania aktu w poniedziałek po południu, ze skompletowaniem wszystkich dokumentów USC w dwa dni robocze,
• zorganizowałem pełny komplet dokumentów do sprzedaży udziałów osoby trzeciej w tydzień: instruktaż wymeldowania i wniosek o zaświadczenie, operat szacunkowy u rzeczoznawcy (zlecenie w czwartek, oględziny w piątek, gotowy operat z podpisem elektronicznym w poniedziałek), świadectwo charakterystyki energetycznej (pozyskanie dokumentacji projektowej od administratora, opracowanie przez znajomą firmę),
• przygotowałem komplet deklaracji podatkowych dotyczących spadku i zachowków. Na sugestię notariusza w masie spadkowej po zmarłym bracie zgłoszone zostały otrzymane środki pieniężne zamiast samej wierzytelności o zachowek — co uprościło sytuację podatkową spadkobierców,
• po skutecznym domknięciu sprawy pierwszego klienta z prośbą o pomoc zgłosili się kolejni członkowie rodziny.

Co konkretnie zrobiłem

• przeanalizowałem komplet ksiąg wieczystych, które wcześniej przeszukiwały inne kancelarie — porównałem stare mapy ze współczesnymi, nakładając jedne na drugie,
• z porównania ustaliłem, że w dotychczasowej dokumentacji brakuje działek wydzielonych w latach późniejszych z parceli macierzystej — zlokalizowałem je na mapie i ustaliłem księgę, do której zostały odłączone,
• w aktach tej księgi znalazłem orzeczenie o wykonaniu aktu nadania z 20 sierpnia 1953 r. — dokument, którego wcześniej nikt nie zlokalizował, a który okazał się kluczem do całego postępowania,
• kilkukrotnie osobiście przeszukiwałem zasoby Archiwum Państwowego w Gdańsku — wykonałem w toku tych prac ponad 400 fotografii dokumentów. Ustaliłem, że bardzo duża część dokumentacji z tego okresu została w przeszłości wybrakowana — informacja krytyczna dla strategii procesowej,
• po wielogodzinnej analizie orzecznictwa i regulacji z lat 50. (m.in. dekret z 6 września 1951 r. o ochronie i uregulowaniu własności osadniczych gospodarstw chłopskich) przygotowałem dla kancelarii kompletną argumentację merytoryczną opartą na rozróżnieniu, którego organy administracji konsekwentnie nie chciały dostrzec: prawomocność decyzji to nie to samo, co skuteczne doręczenie. Wskazałem, że termin z art. 158 § 3 KPA biegnie od doręczenia, nie od pieczątki — a w aktach brak jakichkolwiek dowodów doręczenia (co przyznał sam Wojewoda Pomorski w decyzji z 1 września 2023 r.),
• zlokalizowałem dodatkowy dowód patologii proceduralnej z 1953 r.: organ stwierdził prawomocność orzeczenia 6 dni przed upływem terminu odwoławczego, a dokument o tej prawomocności wysłał do sądu z poleceniem założenia nowej księgi wieczystej,
• komplet argumentacji, analizy orzecznictwa i odnalezione dokumenty przekazałem kancelarii. Na bazie tego materiału kancelaria sformułowała wniosek do Wojewody Pomorskiego, zażalenie do Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi oraz skargę do WSA.

Co konkretnie zrobiłem

• wspólnie z firmą urbanistyczną przygotowałem merytoryczną analizę nieprawidłowości obowiązującego planu — rozbieżności między zapisami ogólnymi a rysunkiem i kartą terenu. Złożyłem jako pełnomocnik wniosek o zmianę planu. Gmina podjęła temat przy okazji opracowania nowego planu dla całego terenu,
• w toku wyłożenia projektu mpzp złożyłem uwagi w trybie art. 36 ust. 1 pkt 2 ustawy planistycznej — wskazując, że przekwalifikowanie funkcji mieszkaniowej na zieleń urządzoną rodzi po stronie gminy obowiązek wykupu. Część uwag uwzględniono; pozostała część jest dziś podstawą sprawy sądowej o wykup,
• przy próbie podziału geodeta zgłosił, że jest niemożliwy — w dokumentacji geodezyjnej brakowało uwidocznienia jednej z działek — wyodrębnionej i sprzedanej w latach 90. zakładowi energetycznemu, ale niewprowadzonej do rejestru po reformie 1999 r. Pozyskałem dokumenty z dwóch ksiąg potwierdzające prawidłowość ówczesnych działań, doprowadziłem do skorygowania zasobu geodezyjnego przez Starostwo,
• zaskarżyłem do SKO postanowienie wójta odmawiające zaopiniowania wstępnego projektu podziału — wskazując, że na tym etapie organ nie ma podstawy prawnej do żądania dodatkowych obowiązków. SKO uwzględniło zażalenie. Podział został doprowadzony do końca z wydzieloną działką drogową obsługującą dojazd; dla działki drogowej Sąd Wieczystoksięgowy założył odrębną księgę,
• doprowadziłem do wyłączenia gruntu z produkcji leśnej z opłatą obniżoną do zera (oszczędność ok. 7 500 PLN) — zleciłem operat szacunkowy rzeczoznawcy, na jego podstawie Lasy Państwowe obniżyły opłatę zgodnie z ustawowym mechanizmem (gdy wartość gruntu przewyższa wymiar opłaty),
• znalazłem błędy formalne i merytoryczne w operacie szacunkowym do opłaty adiacenckiej — sposób obliczenia był niezgodny z danymi porównawczymi załączonymi do samego operatu. Wykazałem, że przy prawidłowym przeliczeniu wartość nie wzrosła, a zmalała. Rzeczoznawca uwzględnił uwagi i skorygował operat. Gmina umorzyła postępowanie. Oszczędność dla klienta: blisko 30 tys. PLN,
• w odpowiedzi na zwróconą przez notariusza uwagę co do ryzyka VAT po stronie sprzedającego przeanalizowałem orzecznictwo (m.in. wyrok WSA w Gliwicach z 24 marca 2022 r., interpretacja KIS z 4 lipca 2025 r.) i opracowałem procedurę, w której wszystkie czynności administracyjne związane z przygotowaniem inwestycji wykonuje kupujący we własnym imieniu na podstawie pełnomocnictwa. Uzasadnienie z odwołaniem do orzecznictwa przekazałem pełnomocnikowi nabywcy; rozwiązanie zostało wdrożone w treści aktu notarialnego. Transakcja zamknęła się bez ekspozycji sprzedającego na ryzyko VAT.